21世纪经济报道记者 吴抒颖
深圳租赁市场正在迎来“小阳春”。
春节长假后，刘青开始着手在福田区寻找9000元以内的三房户型，但却发现意向的房源消化飞速。“好多人都在春节后换房，三房两卫户型的好房子转手特别快，一放出来就租掉了。本来看中了一套，约了第二天去看，第二天中午中介就反馈已经租出去了。”刘青说。
工作在南山华侨城区域的中介人士陈军，也有同样的感受。“我们这里属于是豪宅片区，次新房源的租赁价格已经有明显的回稳了。比如新天鹅堡、香山美墅去年部分房源23000元左右能租到，年后回来基本站稳在25000元。”
每年春节过后，一线城市的租房市场总会迎来机会。
据深圳中原数据显示，春节假期后，深圳租房市场需求旺盛，咨询量激增，中原门店日均带看量（2月24日-3月3日）较2月中上旬增长105%，其中租赁带看量激增两倍。一方面复工、入深求职等人员租房需求增加；另一方面学区房租赁需求正进入高峰期，租房市场即将迎来今年第一个旺季。
在多数接受21世纪经济报道记者采访的从业者看来，深圳此番租赁市场的变化仍然是季节性因素占主导，整体租赁市场仍然承压。不过，一些细微的利好也在酝酿之中，例如南山科技园、福田中心区等高端住宅需求较为旺盛的区域，租金的确有企稳的趋势。两极分化之中，深圳租赁市场也悄然影响了房地产市场的交易。
春节长假后的这轮租赁市场回暖，是源于返岗复工所带来的新需求入市。但如果同比来看，今年的租赁成交数据也有明显回暖。据贝壳研究院数据，今年春节后开工8天，贝壳深圳合作门店租房成交量较去年同期增长36%，创下有统计以来近八年新高。
从租金表现来看，由于需求旺盛，部分房源的价格也水涨船高。陈军表示，“我们片区新一些的房源，因为供应量也很小，放售量在100多套的小区大概也只有10多套放租。很多客户看了一套之后也没有备选房源可以比较，所以租赁的成交相对比较快。”
陈军续称，春节假期后，这些次新小区的房源租金结合租金以及区位，大概上涨幅度在3%~8%之间。
刘青也感受到了市场的“热度”，在连续看中的两套意向房源被迅速成交以后，她也果断采取措施，很快定下了一套房源。“因为我意向区域内的房源这个预算只能算楼龄比较高装修也相对一般的小区，但是因为地段和学区都好，所以这两年租金一直相对稳定，但出手都非常快。”
深圳贝壳研究院数据也佐证了刘青的经历。据深圳贝壳研究院，今年春节后开工8天，“即看即签”的成交占比达到44%，同比扩大2.2个百分点，超四成租客看完房当天就完成签约，生怕错过合适房源。租金方面，春节后开工8天深圳商品房平均租金为73.3元/平方米，仅较去年同期上涨0.3%，整体呈现温和上涨态势。
据21世纪经济报道记者多方采访了解，当前深圳的租赁市场呈现明显的分化状态，地段好的次新小区由于供应量少，租金略有上涨；此外，由于此前部分公寓品牌集体退租导致这类房源短期需求增加，也促使部分集中式公寓房源租金小幅上涨。从整体的情况来看，深圳的租金仍然保持平稳。
福田中心区的一名中介人士表示，“今年年后租金的确是有一些变化，但它也是分化的。比如一些老旧小区，我们片区有些2003年的房源，今年春节假期后回来是出租不到去年下半年的价格的，还在小幅下跌，跌幅大概2%左右。”
一位集中公寓品牌的深圳片区人士也告诉21世纪经济报道记者，“今年节后我们所有在租房源价格和春节假期前相差不大，基本持平。但是有一些片区确实出现了小幅微涨的情况，这类房源因为租客相对稳定而且有一部分是对公客户对价格敏感性较低，所以能够承担一定的涨幅，大概上浮幅度在2%～5%之间。”
在房地产市场单边上涨的阶段，租赁与销售市场虽存在一定的正相关，但是关联度并不高。随着市场逐渐理性，购房者也会从租赁市场的表现来预判房地产市场的未来，因此租赁市场是否企稳回暖，也更大程度影响了购房者的决策行为。
深圳中原研究中心高级研究员邹少伟在接受21世纪经济报道记者采访时表示，近几年两者呈现一定正相关性，受市场环境影响，租金与房价整体仍承压，而这也会影响房地产市场的交易行为。
邹少伟强调，深圳租赁市场短期随着季节性高峰低谷波动，但长期看，租赁市场受客观因素影响，短期回归理性的趋势不改。
陈军也提到他观察到的现象：在当前的市场环境下，部分有潜力的购房者转向租赁市场带动短期需求上升，再择机入市。
“我们近期接触到的一些租房案例，本身是有实力做购房这个决策的。但是由于房地产市场暂时还在筑底，所以对于购买这个行为也相对审慎，很多客户采取先在意向片区租一到两年过渡的方式，等租金和房价的相对关系回归理性，再择机购入合适的房源。”陈军表示。
值得关注的是，由于房地产市场目前已经回调一定幅度，而租金市场仍然保持平稳甚至略微上涨，以此作为衡量，深圳有一些房源已经到达购房者的心理价位，进而带动购房行为。
上述福田中心区中介人士告诉21世纪经济报道记者，目前有一些房源的租金已经非常稳定而且下跌的空间不大，而售价随着这几年的调整也基本到位了。“目前我们观察到的情况是，这种优质的房源不断在被消化，这类租金和售价已经出现性价比的房源在当前的市场环境下，没有多少调整的空间了，购房者也会转而入市，进而带动市场出现变化。”
以此作为标尺，深圳楼市有望筑底回稳。国金证券在近期的一份研报中也分析称，从更长期的维度来看，综合租金回报率和房价收入比等指标，全国的房价已接近估值底部，年内实现止跌回稳的概率不低。
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